不動産の囲い込みを確認する方法｜レインズ登録証明書と売主専用画面の見方

専任媒介契約を結んで2か月。内覧はほとんど来ない。担当者からは「そろそろ価格を見直しましょう」と言われている。値下げすれば動くのだろうかと考えはじめたところです。

その前に、確かめられることがあります。あなたの物件が、そもそも他の不動産会社に紹介されているかどうかです。

紹介されていなければ、いくら値下げしても買い手は現れません。値段の問題ではなく、情報が届いていないだけだからです。

2025年1月から制度が変わり、売主が自分で取引状況を確認できるようになりました。この記事では、国土交通省の資料と宅地建物取引業法の条文をもとに、その手順を説明します。

囲い込みとは何か？

国土交通省による囲い込みの定義

国土交通省が2024年12月に出した売主向けのリーフレットに、次のように書かれています。

一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為

売主の依頼を受けた会社が、他の会社から「その物件を紹介してほしい」と言われても応じない。その状態を指します。

なぜ不動産会社は囲い込みをするのか？

不動産会社の報酬は、仲介した相手からもらいます。売主だけを担当すれば売主から、買主も自社で見つければ両方から受け取れます。

いずれも税抜きの上限額です。他社が連れてきた買主で決まると、報酬は半分になります。だから自社で買主を見つけるまで待つ、という動機が生まれます。

国は囲い込みを「市場の公正を害する」としている

同じリーフレットは、こう続けています。

早期の成約可能性を狭め、売主や買主の利益を損なう可能性があり、市場の公正を害するもの

売主が損をする、という書き方をしています。売れるまでの期間が延び、その間に値下げを重ねることになるからです。

2025年1月から、レインズへの取引状況の登録が義務になった

レインズのステータス管理機能は2016年からあった

レインズには2016年（平成28年）から「ステータス管理機能」があります。売主や他の不動産会社が、その物件への申し込み状況を確認できる仕組みです。

ただし、登録するかどうかは会社任せでした。登録されていなければ、売主が見に行っても何も分かりません。

2024年6月の施行規則改正でレインズの登録事項が増えた

宅地建物取引業法施行規則の第15条の11に、レインズへ登録する事項が並んでいます。ここに次の一つが加わりました。

当該宅地又は建物の取引の申込みの受付に関する状況

申し込みを受け付けている状況そのものが、登録しなければならない項目になったということです。

2025年1月1日から義務、1月4日から登録証明書に二次元コード

国土交通省は、この目的を「売主が自らの物件の取引状況を確実かつ簡単に確認できるようになります」と説明しています。売主が見ることを前提にした制度です。

囲い込みされていないか、売主が確かめる手順

手順1　登録証明書を受け取る

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズに登録し、その証明書を売主に渡す義務があります。宅地建物取引業法第34条の2第6項です。

登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない

受け取っていないなら、それ自体が義務違反です。まず「登録証明書をください」と伝えてください。

手順2　売主専用画面に入る

2025年1月4日以降に発行された登録証明書には二次元コードが載っています。読み取ると売主専用画面に入れます。確認用のIDとパスワードは証明書に書かれています。

手順3　レインズの取引状況を見る

画面には、登録内容と取引状況が表示されます。ここに出ている3つの区分のどれになっているかを確認します。

登録証明書のどこを見るか？

登録証明書は受け取ったまま読まれていない

登録証明書は、契約時にまとめて渡される書類の一枚として入っています。内容を確かめないままファイルに挟んでいる人がほとんどです。ここには確認に必要な情報が揃っています。

物件情報が違っていると、条件で絞り込む検索から漏れます。面積や間取りが1つずれているだけで、買主側の会社の検索結果に出てきません。ここは自分で読んで確かめる価値があります。

レインズに登録された日を確かめる

レインズ登録の7日と5日は営業日で数える

施行規則第15条の10には「前項の期間の計算については、休業日数は算入しないものとする」とあります。土日や定休日は日数に入りません。水曜定休の会社なら、その水曜も除きます。

登録期限を具体的に数えると

専属専任媒介契約なら5日なので、これより2営業日早くなります。登録証明書の日付がこの期限を過ぎていたら、その時点で法定の期間に間に合っていません。

登録証明書がいつまでも来ないとき

「もう登録しました」と口頭で言われるだけで書面が来ない場合があります。第34条の2第6項は遅滞なく引き渡すことを義務としています。書面がないと、売主は登録された事実を確認できません。催促してかまいません。

レインズのステータス3区分が意味すること

囲い込みで問題になるのは3つ目

国土交通省は、囲い込みの例としてこう挙げています。

事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と虚偽登録し、他の業者への紹介を意図的に拒否する等

売主は止めてくれと言っていないのに、止まっていることになっている。この状態です。

レインズが紹介停止中だと、買主側の会社は何もできない

リーフレットの説明はこうです。

例えば物件の取引状況が「売主都合で一時紹介停止中」になっていると、買主側の宅建業者は物件の問い合わせができず、取引が開始されません

買いたい人がいても、その人の担当会社が連絡を取れません。内覧が来ないのは当然です。

レインズが覚えのない「一時紹介停止中」になっていたら

まず媒介を依頼した会社に聞く

国土交通省のリーフレットも、この順番を示しています。覚えがないのに紹介停止になっていたら、依頼した宅建業者に問い合わせる。それで登録が直れば、買主側の会社から問い合わせが入るようになります。

入力の間違いということもあります。まず事実を確認してください。

直らないときは免許行政庁に囲い込みを相談する

それでも直らない場合、相談先は免許を出している行政庁です。免許番号が「国土交通大臣」なら国、「東京都知事」なら東京都です。

囲い込みに対して行政庁ができること

宅地建物取引業法第65条は、法律の規定に違反した業者に対し、必要な指示ができると定めています。さらに同条第2項では、一定の場合に1年以内の期間を定めて業務の全部または一部の停止を命ずることができるとされています。

免許番号の読み方は不動産会社の選び方で詳しく扱っています。

媒介契約で法律が決めている期限と回数

レインズ登録は7日以内、専属専任なら5日以内

施行規則第15条の10に期間が書かれています。専任媒介契約の締結の日から7日、専属専任媒介契約なら5日です。この日数に休業日は算入されません。

専任媒介の報告は2週間に1回以上

第34条の2第9項は、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、業務の処理状況を報告しなければならないと定めています。

買付の申し込みが入ったら媒介業者は報告する義務がある

第34条の2第8項は、売買の申込みがあったときは遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならないと定めています。買いたいという人が現れたのに売主が知らされていない、という状態は認められていません。

媒介契約でこれに反する約束をしても無効

第34条の2第10項は、これらの規定に反する特約は無効とすると定めています。契約書に「報告は求めがあったときのみ」などと書かれていても、その部分は効きません。

一般媒介を選ぶと、この確認はできない

レインズへの登録義務がない

ここまでの仕組みは、専任媒介契約と専属専任媒介契約が対象です。一般媒介契約にはレインズへの登録義務がなく、登録証明書も交付されません。

一般媒介なら複数社に頼める

一般媒介なら何社にでも同時に依頼できます。1社が動かなくても、別の会社が動きます。囲い込み自体が成立しにくくなります。

専任媒介と一般媒介、どちらが良いかは物件による

専任は1社が責任を持って動くぶん、広告や内覧の段取りが早いという面があります。一般は複数社が並ぶぶん、どこも本腰を入れないことがあります。

専任を選ぶなら確認手段を使う。一般を選ぶなら会社の数で担保する。どちらにしても、任せきりにしないという点は同じです。

囲い込みを疑うときのサイン

囲い込みが疑われるのは内覧が極端に少ないとき

相場から大きく外れていない価格なのに、1か月経っても内覧がゼロか1件という状態は不自然です。

早い時期から値下げを勧められる

売り出して数週間で価格の見直しを持ち出されたら、その根拠を聞いてください。問い合わせが何件あって、そのうち何件が内覧に至らなかったのか。数字が出てこないなら、売り出せていない可能性があります。

媒介契約の報告が毎回同じ内容

「引き続き広告を出しています」だけの報告が続く場合、実際の反響が書かれていません。

買いたい人がいると言われるが進まない

自社で買主を探している間、他社を止めていることがあります。申込書が入っているなら、ステータスは「書面による購入申込みあり」になっているはずです。画面で確かめられます。

値下げを提案されたとき、媒介業者に聞く数字

「反響が弱い」だけでは判断できない

価格の見直しを持ちかけられたら、その根拠になっている数字を出してもらってください。感触ではなく件数です。

数字が出てこないときに考えること

件数を答えられないなら、記録していないか、答えたくないかのどちらかです。紹介依頼の件数を聞いてゼロだった場合、価格ではなく紹介の問題です。

下げ幅は他社の見立てと突き合わせる

提案された金額が妥当かどうかは、1社の意見だけでは判断できません。同じ物件をほかの会社がいくらと見るかを聞いておくと、下げすぎかどうかが分かります。

媒介契約は3か月で切れる

媒介契約の期間は法律で上限が決まっている

第34条の2第3項は、専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができないと定めています。これより長い期間を定めたときは、その期間は3か月とされます。

媒介契約の更新は自動ではない

第4項は「依頼者の申出により、更新することができる」としています。売主が何も言わなければ、契約はそこで終わります。放っておいたら自動で延びる、という決まりではありません。

媒介契約が切れる前に、ほかの会社の見立てを聞いておく

いまの会社に不信感があるなら、期間が切れるタイミングが切り替えどきです。ただ、次にどこへ頼むかを決めていなければ、結局そのまま更新することになります。

売り出し中でも査定を受けること自体はできます。別の会社が同じ物件にいくらを付けるのかを聞いておけば、値下げの提案が妥当かどうかも判断できます。市区町村ごとの成約価格は一戸建ての売却相場と中古マンションの売却相場でも確認できます。

不動産の囲い込みについてよくある質問

囲い込みは違法ですか？

2025年1月1日から、レインズへの取引状況の登録は義務です。事実と違う状況を登録することは、この義務に反します。また、申し込みがあったのに売主へ報告しないことは第34条の2第8項に反します。免許行政庁は第65条により、指示や業務停止を命じることができます。

売主専用画面のIDとパスワードはどこにありますか？

不動産会社から交付される登録証明書に記載されています。2025年1月4日以降に発行されたものには二次元コードも載っており、読み取ればそのまま画面に入れます。手元にない場合は会社に請求してください。

ステータスが「公開中」なら囲い込みはないと考えてよいですか？

登録上は紹介を受け付けている状態です。ただし、他社から電話が来ても出ない、内覧の日程を渡さないといった形も起こりえます。登録が正しいことと、実際に対応していることは別です。報告の中身とあわせて見てください。

一般媒介にすれば囲い込みは防げますか？

複数の会社に同時に依頼できるので、1社が動かなくても他社が動きます。ただしレインズへの登録義務がないため、売主専用画面での確認はできません。防ぎ方の種類が違うと考えてください。

媒介契約の期間の途中で解約できますか？

標準媒介契約約款では、業者が義務に違反した場合に解除できるとされています。実際の契約書の条項を確認してください。理由なく途中で解約すると、それまでにかかった費用を請求されることがあります。

専任媒介の売り出し中に他社の査定を受けるのは違反になりますか？

専任媒介契約が禁じているのは、ほかの業者に売買の媒介や代理を依頼することです。査定額を聞くだけであれば依頼にはあたりません。ただ、契約が切れる前に新たな媒介契約を結んでしまうと違反になります。

内覧が来ないのは、やはり価格のせいではないですか？

価格が理由のこともあります。ただし、紹介が止まっていれば価格に関係なく内覧は来ません。先に紹介の状態を確認し、そこが正常だと分かってから価格を検討するという順番にしてください。

まとめ：値下げの前に、レインズの売主専用画面を1回見る

• 囲い込みとは、国土交通省の定義では「故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為」
• 2025年1月1日から、レインズへの取引状況の登録は義務になった
• 売主は登録証明書の二次元コードから売主専用画面に入り、自分で確認できる
• 表示は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類
• 覚えのない「一時紹介停止中」なら、まず依頼した会社に問い合わせる
• 専任媒介の契約期間は3か月まで。更新は売主の申出による

内覧が来ない理由が価格なのか、紹介が止まっているからなのかは、確かめないと分かりません。確かめる手段は、2025年からすべての売主に用意されています。そのうえで価格の見直しが必要だと分かったなら、いまの会社の言い値をそのまま受け入れず、ほかの会社が同じ物件をいくらと見るかも聞いておいてください。

出典：国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（令和6年12月24日 不動産・建設経済局不動産業課）／国土交通省・指定流通機構「宅地や建物の（専属）専任媒介契約を締結したら レインズの『ステータス管理機能』を活用しましょう！」／宅地建物取引業法 第34条の2、第65条／宅地建物取引業法施行規則 第15条の10、第15条の11