自衛官の持ち家は転勤でどうなる？単身赴任・貸す・売るの費用比較

家を買って2年で転属の内示が出た。妻はここに友達ができたばかりで、子どもは小学校に上がったところ。単身赴任するか、貸すか、売るか。答えを出すまでに1か月しかない。

自衛官が持ち家を持つと、この判断が定年までに何度も繰り返し訪れます。そして一般の会社員とは前提が2つ違います。異動が年2回の定期で全国規模であること、そして定年が55〜58歳と早いことです。

結論から書きます。三択に「正解」はありませんが、判断を先送りにすると選択肢そのものが減ります。築年数が進むほど売却価格は下がり、ローン残債との差は開いていくためです。

この記事では、防衛省が公表している異動の仕組みと手当の金額、そして国土交通省の取引価格情報から、三択それぞれの実際の負担を数字で並べます。

自衛官の異動は年2回、内示から約1か月しかない

自衛官の異動の時期は決まっている

陸上自衛隊の場合、異動は前期が8月1日、後期が3月23日の年2回です。内示が出るのは前期が7月第1週、後期が2月第4週。つまり内示から異動日まで、おおむね1か月しかありません。

この1か月で、宿舎の入居希望を出し、引越し業者を決め、子どもの転校届を出し、そして持ち家をどうするかを決めることになります。出典は陸上幕僚監部人事部厚生課の「異動サポートガイド」です。

内示から1か月では持ち家の売却は終わらない

ここが最初の落とし穴です。一戸建ての売却には、売り出しから引き渡しまで平均で3〜6か月かかります。内示を受けてから動き出しても、異動日には間に合いません。

間に合わないから、とりあえず貸すか、空き家のまま単身赴任するかを選ぶ。この「とりあえず」が数年続くことになります。

転勤の距離によって、もらえる手当が変わる

異動完了までの日数も距離で決まっています。同一方面隊区内なら発令日を含めて6日、同一市町村内なら翌日、同一駐屯地内なら即日です。

持ち家がある自衛官の三択と、その費用

自衛官の持ち家、三択を一覧にする

四つ目の「空き家のまま」は選択肢として挙げましたが、収入がゼロで支出だけが続きます。短期間でなければ現実的ではありません。

単身赴任手当はいくら出るのか？

単身赴任を選んだ場合に支給される手当を、防衛省の資料から並べます。

単身赴任手当は基本額と加算額を合わせて最大で月10万円になります。広域異動手当も3年間つきます。手当だけを見れば手厚い制度です。

単身赴任でも二重生活の負担は残る

ただし、支出も二重になります。赴任先の家賃、光熱費、食費、そして帰省の交通費です。宿舎に入れれば家賃は抑えられますが、入居できるとは限りません。

金額は距離と赴任先で変わりますので、ご自身の条件で置き換えてください。ここで言いたいのは、手当が出ても差し引きでは持ち出しになることがあるという点です。宿舎に入れるかどうかで結果が大きく動きます。

単身赴任で宿舎に必ず入れるとは限らない

異動サポートガイドには、宿舎に入居できるまでの間はホテルなどの宿泊に着後手当が支給されると書かれています。支給されるのは最高5泊分です。逆に言えば、異動日にすぐ宿舎へ入れない場合があることを、制度が前提にしているということです。

宿舎の空き状況は赴任先によって違います。入れなければ民間の賃貸を借りることになり、上の表の家賃がそのまま発生します。

加えて、金額に換算されない負担があります。家族と離れて暮らす期間が、次の異動までの2〜3年続くということです。手当で埋まるのは費用であって、時間ではありません。

自衛官が一般の会社員と決定的に違うのは定年の早さ

自衛官は階級ごとに定年年齢が決まっている

自衛官の定年は階級で決まっており、事務官などより若く設定されています。令和6年10月の引き上げ後は次のとおりです。

引き上げが続いていますが、それでも2曹・3曹は55歳で定年を迎えます。一般の国家公務員の定年が65歳に向けて引き上げられているのと比べると、10年の差があります。

若年定年退職者給付金は、ローンを埋めるものではない

早く定年を迎えることへの手当として、退職手当とは別に若年定年退職者給付金があります。20年以上勤続して定年退職した自衛官が対象です。防衛省が公表している支給額の例を挙げます。

額としては大きい制度です。ただし性格が違います。防衛省の説明では、これは「未だ出費のかさむ時期に定年を迎える自衛官の退職後の不安を取り除く」ための政策的給付であり、年金でも勤続報償でもないと明記されています。

つまりこの給付金は、定年から年金受給までの生活費を想定したものです。住宅ローンの残債を消すために設計された制度ではありません。

持ち家のローン完済年齢を、定年より先に計算する

35歳で35年ローンを組むと完済は70歳

ここが自衛官の持ち家判断で最も重い論点です。数字にすると単純です。

定年後も返済が続く場合、退職手当と給付金でどこまで繰り上げ返済できるかが焦点になります。ここを計算せずに買うと、定年の年に「売って清算するしかない」状態に追い込まれます。

持ち家を売るなら、その時の価格ではなく今の価格で判断する

定年時に売ればいい、という考え方には落とし穴があります。20年後の建物の価値は、今よりはるかに低いためです。

持ち家を貸すと、手元にいくら残るか？

持ち家を貸しても家賃がそのまま収入になるわけではない

転勤で貸す判断をする人は多いのですが、家賃から引かれるものを計算に入れていないことがあります。

家賃とローン返済が同額なら、差し引きは満室でも年32万円の持ち出しになります。空室が出れば、その月は家賃ゼロで返済だけが続きます。金額は物件によって変わりますので、ご自身の数字で置き換えてください。

確定申告が毎年必要になる

家賃収入は不動産所得です。貸した翌年から、毎年確定申告が必要になります。年末調整で完結していた人にとっては、新しい作業が増えることになります。

減価償却費や必要経費の計算を自分で行うか、税理士に依頼するかを選ぶことになります。依頼すれば費用がかかります。

転勤で住まなくなると住宅ローン控除が使えなくなる

これが見落とされやすい点です。住宅ローン控除は自分が住んでいる家が対象です。転勤で貸し出し、自分が住まなくなった年から控除は受けられません。

控除額が年20万円だったなら、貸すことでその20万円も失うことになります。先ほどの収支表に、この分を足して考える必要があります。

持ち家を「とりあえず貸す」には期限がある

住まなくなってから3年目の年末が区切り

ここが、転勤で持ち家を持つ人にとって最も重要な期限です。

マイホームを売って利益が出たとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁の「マイホームを売ったときの特例」です。すでに住んでいない家でも使えますが、条件があります。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。これが期限です。

貸していても適用される

誤解されやすいのですが、貸していたから使えないということはありません。国税庁は、以前住んでいた家屋について「住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません」と明記しています。

つまり、転勤で貸しに出していても、期限内に売れば控除は使えます。問題は、期限を過ぎたときです。

期限を過ぎると税額がどう変わるか？

仮に譲渡所得が1,000万円出たとして、控除が使える場合と使えない場合を比べます。

金額は所得や物件の条件で変わりますので目安です。ただ、「とりあえず貸しておこう」と決めた日から、3年のカウントが始まっていることは知っておいてください。次の異動が2〜3年後だとすると、その頃には期限が近づいています。

実際の適用可否は個別の事情で変わります。判断の前に税務署か税理士にご確認ください。

持ち家を売る場合、駐屯地のある街の相場は極端に違う

実際の成約価格を並べる

国土交通省が公表している不動産取引価格情報から、主な駐屯地・基地のある市区町村で、2021年から2025年に成約した一戸建ての中央値を出しました。実際に売買が成立した金額です。

同じ一戸建てでも、街によって4倍の差があります。那覇市の4,800万円と舞鶴市の1,200万円です。

この差が意味すること

転勤先で家を買い直す場合、この差がそのまま資金計画に効いてきます。舞鶴で1,200万円で売って那覇で買うのと、那覇で4,800万円で売って舞鶴で買うのとでは、まったく違う話になります。

また、価格が低い街ほど築年数の中央値が高い傾向があります。舞鶴市と呉市は築32年、佐世保市は築35年です。建物に値がつきにくい市場では、築年数が進むほど売却の選択肢は細っていきます。

この記事の表は市区町村全体の中央値です。ご自身の家がいくらになるかは、駅からの距離、土地の形、建物の状態で変わります。市区町村ごとの詳しい成約価格は一戸建ての売却相場にまとめています。

持ち家を売った場合、手取りはいくらになるか？

売却代金がそのまま残るわけではない

売却を選んだ場合の手取りも計算しておきます。2,400万円で売れた場合の例です。

仲介手数料は法律で上限が決まっており、400万円を超える取引では売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限です。2,400万円なら約85万円になります。

残債が売却代金を上回る場合

売却代金でローンを返しきれない状態をオーバーローンといいます。この場合、不足分を自己資金で用意するか、金融機関と相談することになります。まず残債証明書を取り寄せて、正確な残高を確認してください。

自衛官がまだ持ち家を買っていないなら、先に確認しておくこと

完済年齢を定年年齢に合わせられるか？

これから購入を検討している場合、確認する順番があります。返済期間を定年までに収めようとすると、月々の返済額は上がります。逆に35年で組めば月々は下がりますが、定年後に返済が残ります。

どちらを選ぶにしても、退職手当と若年定年退職者給付金でいくら繰り上げ返済できるかを、購入前に計算しておくことになります。

転勤の可能性がある場所か？

買う場所によって、次の異動で通える範囲かどうかが変わります。同じ方面隊の中で異動が収まるなら通勤できることもありますが、方面隊をまたぐと通えません。

転勤先の街の家は売りやすいか？

買うときに考えにくい点ですが、売るときのことを先に見ておくと判断が変わります。取引件数が少ない街では、売りたいときに買い手が見つかるまで時間がかかります。

先ほどの表で言えば、横須賀市は5年間で3,667件の成約がありますが、三沢市は193件です。市場の厚みが違います。市区町村ごとの取引件数は一戸建ての売却相場で確認できます。

自衛官が持ち家について判断する順番

転勤の内示を待たずに、この順で数字を出す

1. ローンの残債と、完済年齢を確認する。定年年齢と比べる
2. 今その家を売ったらいくらになるかを、複数の不動産会社に査定してもらう
3. 売却額と残債の差を出す。上回るのか、下回るのか
4. 単身赴任した場合の手当と支出を、次の異動までの年数で計算する
5. 貸した場合の年間収支を、住宅ローン控除の消滅も入れて計算する

2番目を先にやってしまうことをお勧めします。売却額が分からないと、他の三つが全部計算できないからです。残債を上回るのか下回るのかで、取れる選択肢が変わります。

査定は売却を決めていなくても受けられる

査定を依頼した時点で売却が確定するわけではありません。金額を知ったうえで、単身赴任を選ぶことも、貸すことも、そのまま住み続けることもできます。

むしろ、内示が出てから査定を頼むと、1か月で判断することになります。時間がないほど、条件の悪い決め方になりがちです。

自衛官の持ち家と転勤に関するよくある質問

自衛官は持ち家を買わないほうがよいのですか？

そうとは限りません。宿舎に頼らず家族の生活を安定させたい、定年後の住まいを先に確保したいという理由で買う方は多くいます。判断が分かれるのは、転勤のたびに三択が来ることと、定年が早いことを費用に織り込めているかどうかです。

転勤の内示はどのくらい前に出ますか？

陸上自衛隊では、前期異動（8月1日）の内示が7月第1週、後期異動（3月23日）の内示が2月第4週です。おおむね1か月前になります。

単身赴任手当はいくらもらえますか？

基本額が月30,000円で、異動距離に応じて8,000円から70,000円が加算されます。合計で最大月10万円です。このほかに広域異動手当が異動から3年間つきます。金額は改定されることがあるため、詳細は人事担当者にご確認ください。

持ち家を貸すと住宅ローン控除はどうなりますか？

自分が住まなくなった年から受けられなくなります。住宅ローン控除は居住していることが条件のためです。転勤で貸す判断をするときは、控除がなくなる分も損益に入れて計算してください。

持ち家の売却にはどのくらい時間がかかりますか？

一戸建ての場合、売り出しから引き渡しまで平均で3〜6か月です。内示から異動日までは約1か月しかないため、内示を受けてから動き出しても異動には間に合いません。

ローンが残っていても家は売れますか？

売却代金でローンを完済できるなら売れます。完済できない場合は、不足分を自己資金で用意するか、住み替えローンなどを検討することになります。まず残債と売却見込み額の両方を確認してください。

若年定年退職者給付金で住宅ローンを返せますか？

金額としては大きいものの、この給付金は定年から年金受給までの生活費を補うための政策的給付です。防衛省もそのように説明しています。ローンの返済原資として当てにすると、退職後の生活費が不足する可能性があります。

まとめ：自衛官の持ち家、三択の金額を内示の前に出しておく

• 異動は前期8月1日・後期3月23日の年2回。内示は約1か月前
• 売却には3〜6か月かかるため、内示後に動いても間に合わない
• 単身赴任手当は最大月10万円。ただし二重生活の支出と、家族と離れる年数は残る
• 貸すと家賃は入るが、住宅ローン控除が消え、確定申告が毎年必要になる
• 定年は2曹・3曹で55歳。35歳で35年ローンを組むと完済は70歳
• 駐屯地のある街の成約価格は1,200万円から4,800万円まで4倍の開きがある

最初にやるべきは、今その家がいくらで売れるかを確かめることです。その金額が分からないと、単身赴任も賃貸も損得を計算できません。査定を受けても売却が決まるわけではないので、内示が出る前に把握しておいてください。

出典：防衛省「自衛官の定年年齢の引上げについて」／内閣官房 自衛官の処遇・勤務環境の改善等に関する有識者検討会 参考資料／陸上幕僚監部人事部厚生課「異動サポートガイド」／国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（2021年〜2025年成約分）