海外転勤で持ち家はどうする？出国前に必要な届出と貸す・売るの費用

海外赴任の内示が出た。期間は3年か5年か、いまの時点でははっきりしない。家族は連れていく。買って4年のマンションをどうするか、決めなければならない。

国内の転勤と同じつもりで進めると、あとで取り返しがつかないことが1つあります。出国する前に税務署へ届け出ておかないと、帰任後に住宅ローン控除を受けられなくなります。出国してからでは間に合いません。

海外転勤は、国内の転勤と税の扱いが根本的に違います。日本を離れると税法上の非居住者になり、家賃の受け取り方も、売ったときの手続きも変わるためです。

この記事では、国税庁が公表している規定にもとづいて、出国前にやることと、貸す場合・売る場合それぞれの扱いを整理します。あわせて、駐在期間中に家の価値が実際にどう動いているかを、国土交通省の取引価格情報から示します。

海外赴任の内示から出国まで、何をいつまでにやるか？

海外赴任の準備は住まいの話だけではない

海外赴任は、国内の転勤より準備が多くなります。査証の取得、予防接種、家財の船便、子どもの学校の手続き、保険や銀行口座の整理。そのすべてと並行して、持ち家をどうするかを決めることになります。

このうち、期限が法律で決まっているのは3番目だけです。ほかは調整できますが、これは動かせません。

出国前に持ち家を売り切るなら時間が要る

出国前に売ってしまう判断もあります。居住者として売ることになるので、源泉徴収も納税管理人も関係なくなり、手続きは最も単純です。

ただし売り出しから引き渡しまで平均で3〜6か月かかります。内示から出国まで2か月なら間に合いません。査定だけは早く済ませて、間に合うかどうかを判断してください。

海外転勤の出国前にやらないと取り返せないこと

海外赴任と住宅ローン控除は「出国前の届出」が条件

転勤で家族と一緒に住まなくなっても、帰ってきて再び住めば、残りの控除期間について住宅ローン控除の再適用を受けられます。制度としては用意されています。

ただし条件があります。国税庁の規定はこうです。

家屋を居住の用に供しなくなる日までに、「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を、家屋の所在地を所轄する税務署長に提出すること。

期限は「住まなくなる日まで」です。出国してから気づいても間に合いません。

海外赴任で届出を出し忘れると、いくら損をするか？

控除額が年20万円で、帰任時に8年残っていたとすると、差は160万円です。紙を1枚出すかどうかで、この差がつきます。金額はご自身の借入残高と控除率で変わります。

単身赴任なら扱いが違う

家族を日本に残して自分だけ赴任する場合は、話が変わります。国税庁の規定では、生計を一にする親族が引き続きその家に住んでおり、事情が解消したあとは共に住むと認められるなら、控除は継続します。

つまり家族を連れていくかどうかで、税の扱いが分かれます。連れていくなら届出が要る、残すなら要らない、という整理になります。

海外赴任中は納税管理人を決めないと確定申告ができない

海外にいる間は、代わりの人を立てる

非居住者になると、日本での確定申告を自分で完結できません。国税庁の規定はこうです。

確定申告書を提出するときまでにあらかじめ納税管理人を定め、「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を非居住者の納税地を所轄する税務署長に提出しなければなりません。

納税管理人は、申告書の提出、税金の納付、税務署からの書類の受け取りを代わりに行う人です。日本国内に住所がある人であれば、家族でも構いません。税理士に依頼することもできます。

納税管理人はいつ必要になるか？

貸すにしても売るにしても、日本での申告が発生します。誰に頼むかを、出国前に決めておくことになります。

海外赴任中に持ち家を貸すと、家賃はどう課税されるか？

源泉徴収がかかる場合とかからない場合

ここは誤解されやすい部分です。非居住者に不動産の賃借料を支払う人には、源泉徴収の義務があります。税率は20.42パーセントです。

ただし、国税庁はこう定めています。

自己またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人から支払われるものについては、源泉徴収は不要です。

つまり、普通に家族が住むために個人が借りるなら、源泉徴収はかかりません。法人が社宅として借りる場合にかかります。転勤者の住まいを法人契約で借り上げる例は珍しくないため、どちらになるかは入居者しだいです。

源泉徴収されても、税金が増えるわけではない

源泉徴収された分は、確定申告で精算されます。納めすぎていれば還付されます。増えるのは税額ではなく、手続きと、手元に入るまでの時間です。

それでも持ち家を貸す判断には計算が要る

家賃から引かれるものは、国内で貸す場合と変わりません。管理委託料、固定資産税、火災保険、修繕、そしてローン返済です。海外にいると自分で対応できないため、管理会社への委託がほぼ前提になります。

金額は物件と地域で変わりますので、ご自身の数字で置き換えてください。ここで見ていただきたいのは、家賃とローンが同額なら、貸しても持ち出しが残るという構造です。

帰任しても、持ち家にそのままでは戻れないことがある

ここを知らずに貸すと、帰国してから困ります。普通の賃貸借契約で貸すと、期間が来ても入居者に出ていってもらえません。

借地借家法では、貸主から更新を断るには正当事由が必要とされています。借主を保護するための仕組みで、「自分が帰ってくるから」という理由だけでは通らないことがあります。3年で戻るつもりが、入居者が住み続ければ戻れません。

赴任の期間で区切るなら定期借家契約にする

これを避けるために用意されているのが定期借家契約です。国土交通省の説明では、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了する制度とされています。平成12年3月1日から施行されています。

ただし代償があります。入居者から見れば「期限が来たら必ず出ていく」条件なので、借り手が限られ、家賃も下がりやすくなります。帰任の時期が読めない場合、期間の設定そのものが難しくなります。

赴任中の家財をどうするかも決めることになる

貸すなら、家の中を空にする必要があります。家具や家電を置いたまま貸すことはできません。船便で送るか、トランクルームを借りるか、処分するかを選ぶことになります。

トランクルームを借りる場合、荷物の量にもよりますが月1万円から3万円程度が一般的な価格帯です。5年の駐在なら60万円から180万円になります。この費用も、貸すことの収支に入れて考えてください。

海外転勤で持ち家を売る場合、10.21%の源泉徴収が入ることがある

買主に源泉徴収の義務がある

非居住者が日本国内の不動産を売ると、譲渡対価を支払う人、つまり買主に源泉徴収の義務が生じます。税率は10.21パーセント（所得税10パーセント、復興特別所得税0.21パーセント）です。

買主が法人でも個人でも、事業者かどうかを問わず原則として必要とされています。

源泉徴収が不要になる条件

例外があります。買主が個人で、自分または親族が住むために買い、かつ譲渡対価が1億円以下である場合は、源泉徴収は不要です。

一般的な住宅を、そこに住む個人が買う取引であれば、源泉徴収なしで進みます。買主が業者や投資家になると10.21%が差し引かれます。

差し引かれても、最終的には精算される

源泉徴収は前払いです。譲渡所得を確定申告して、納めすぎていれば還付されます。ただし売却代金の10.21%がいったん手元に入らないため、その資金でローンを完済する予定なら、資金繰りに影響します。

3,000万円で売れば約306万円が留保されます。残債の返済に充てる前提だったなら、その分を別に用意する必要があります。

申告は翌年の2月16日から3月15日まで

非居住者であっても、日本国内の不動産を売った所得には日本の所得税がかかります。譲渡所得の計算方法は居住者と同じです。申告期限も原則としてその年の翌年2月16日から3月15日までです。

この申告を納税管理人を通じて行うことになります。

海外駐在の3〜5年で、持ち家の価値はどう動くか？

実際の成約価格で見る

「帰ってきてから考える」という判断をする前に、その間に価値がどう動くのかを見ておきます。国土交通省が公表している取引価格情報から、築年数帯ごとの成約価格の中央値を出しました。

中古マンションの数字です。2021年から2025年に成約した取引を集計しています。

一戸建ては動き方が違う

一戸建てのほうが、駐在期間中の目減りが小さくなっています。東京都と福岡県では上がってさえいます。価格に占める土地の比率が高く、建物の古さの影響を受けにくいためです。

マンションは価格のほとんどが建物なので、築年数がそのまま価格に効きます。同じ5年でも、マンションと一戸建てでは意味が違います。

この数字の読み方

これは市場全体の中央値であって、ご自身の家の値動きを保証するものではありません。集計期間中は全国的に価格が上昇していたため、その分が含まれています。

それでも、マンションを持って海外へ行く人は、帰ってきたときに価格が下がっている前提で計画したほうが安全だと言えます。市区町村ごとの詳しい数字は中古マンションの売却相場で確認できます。

赴任中、空き家のまま置いておく場合

貸さず売らず、そのままにしておくという選択もあります。家財を置いたままにでき、帰任すればすぐ戻れます。ただし収入はゼロで、支出だけが続きます。

5年の駐在なら840万円を超えます。誰も住まない家に、5年で800万円以上を払う判断になります。マンションの場合は管理費と修繕積立金がこれに加わります。

空き家にする場合、火災保険の扱いに注意してください。人が住んでいる前提の契約のままだと、いざというときに支払われないことがあります。保険会社への届け出が必要です。空き家の維持にかかる費用は誰も住んでいない家にかかる維持費で詳しく扱っています。

単身赴任か家族帯同かで、何が変わるか？

税の手続きだけで見れば単身赴任のほうが単純です。ただし家族と離れる年数が数年単位になります。手続きの簡単さで決める話ではありません。費用と手続きを把握したうえで、家族で決めることになります。

海外赴任の出国までにやる順番

1. 家族を連れていくかを決める。ここで住宅ローン控除の扱いが分かれる
2. 家族で行くなら、住まなくなる日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出する
3. 今その家がいくらで売れるかを、複数の不動産会社に査定してもらう
4. ローン残債と売却見込み額を比べる
5. 貸す場合の年間収支を、管理委託料と申告費用まで入れて計算する
6. 貸すか売ると決めたら、納税管理人を決めて届け出る

3番目を早い段階でやってください。売却額が分からないと、4番目以降が全部計算できません。売ると決めていなくても金額は確認できます。

出国前に売り切る場合、居住者として売ることになるので、源泉徴収も納税管理人も関係なくなります。ただし一戸建ての売却には売り出しから引き渡しまで平均で3〜6か月かかるため、内示からの期間しだいです。

海外転勤と持ち家に関するよくある質問

出国前に届出書を出し忘れました。どうなりますか？

住宅ローン控除の再適用を受けられなくなります。期限は「家屋を居住の用に供しなくなる日まで」と定められています。まだ出国前であれば、家屋の所在地を所轄する税務署に相談してください。

単身赴任なら住宅ローン控除は続きますか？

生計を一にする親族が引き続きその家に住んでいて、事情が解消したあとは共に住むと認められる場合は継続します。家族が住まなくなると扱いが変わります。

海外赴任中の家賃に20.42%の源泉徴収がかかりますか？

借りる人が個人で、自分または親族が住むために借りる場合は不要です。法人が社宅として借りる場合や、居住以外の用途で借りる場合に必要になります。

持ち家の売却代金から10.21%引かれるのはなぜですか？

非居住者から不動産を買った人には源泉徴収の義務があるためです。ただし買主が個人で、自分や親族が住むために買い、譲渡対価が1億円以下であれば不要です。引かれた分は確定申告で精算されます。

海外赴任中の納税管理人は誰に頼めばよいですか？

日本国内に住所がある人であれば、家族でも構いません。申告の内容が複雑になる場合は税理士に依頼する方法もあります。「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を納税地を所轄する税務署長に提出します。

海外にいる間に売ることはできますか？

できます。ただし納税管理人を通じた確定申告が必要になり、買主によっては10.21%の源泉徴収が入ります。時間に余裕があるなら、出国前に売り切ってしまうほうが手続きは簡単です。

帰任の時期が決まっていない場合はどうすればよいですか？

期間が読めないほど、貸すことの負担は積み上がります。まず売却額を確認したうえで、ローン残債との差を把握してください。判断を保留するにしても、金額を知らずに保留するのと、知ったうえで保留するのとでは意味が違います。

まとめ：海外転勤の出国前に終わらせることが2つある

• 家族で転居するなら、住まなくなる日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出する。出さないと帰任後の住宅ローン控除が受けられない
• 単身赴任で家族が住み続けるなら、控除は継続する
• 貸す場合、借主が個人で自分や親族が住むなら家賃の源泉徴収は不要
• 売る場合、買主が個人・居住用・1億円以下なら源泉徴収は不要。それ以外は10.21%
• 貸すにも売るにも、納税管理人の届出が必要になる
• 駐在の3〜5年でマンションは1割前後下がっている。一戸建ては目減りが小さい

最初にやるべきは、今その家がいくらで売れるかを確かめることです。その金額が分からないと、貸す・売る・空き家のどれも損得を計算できません。出国前なら居住者として売れるため、手続きも簡単です。査定を受けても売却が決まるわけではないので、内示が出た時点で確認しておいてください。

出典：国税庁タックスアンサー No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等／No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合／No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき／No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき／国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（2021年〜2025年成約分）