親の介護で実家に戻る前に｜いまの家を貸す・売る・空き家にする費用

親が倒れた。ひとりでは暮らせない。実家に戻って面倒を見ることにしたが、いま住んでいる家をどうするかが決まらない。売るのは決断が重すぎるし、貸すのも気が進まない。とりあえず空けたまま、しばらく様子を見るつもりでいる。

その「しばらく」が何年になるかは、誰にも分かりません。介護は、転勤と違って終わりの日が決まっていません。ここが判断をいちばん難しくします。

そしてもう一つ、知らないまま進めると取り返しがつかないことがあります。転勤で家を空ける人には住宅ローン控除の救済措置がありますが、介護での転居は、その対象にならない可能性があります。

さらに、家を空けたまま3年が過ぎると、売ったときの税金が440万円ほど増えることがあります。この3年は、介護を始めた日ではなく、その家に住まなくなった日から数えます。

この記事では、国税庁の規定と総務省の統計をもとに、介護で実家に戻る場合に自分の家をどう扱うかを、金額で整理します。

親の介護で実家に戻る人は、いま何人いるか？

介護をしている人は628万人

総務省の令和4年就業構造基本調査によると、家族の介護をしている人は全国で628万8千人です。このうち仕事をしながら介護をしている人が364万6千人います。

親の介護をしている人の中心は50代

いちばん多いのは55〜59歳です。住宅ローンがまだ残っていて、定年も見えてくる年代と重なります。家の判断が生活設計に直結する時期に、介護が始まるということです。

介護で仕事を辞める人も増えている

同じ調査で、「介護・看護のため」に前職を離職した人は47万人。このうち直近1年間に離職した人は11万人で、5年前より1万人増えています。2017年までは減り続けていましたが、そこから増加に転じました。

収入が減る可能性があるなかで、家の維持費だけが変わらず出ていく。この組み合わせが、判断を先送りにできない理由です。

転勤の人に使える救済が、介護では使えないかもしれない

住宅ローン控除は住まなくなった時点で止まる

住宅ローン控除は、自分がその家に住んでいることが条件です。実家に移って住まなくなれば、その年から受けられません。ここは転勤でも介護でも同じです。

転勤には戻ってきたときの救済がある

転勤の場合、住まなくなる日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を税務署に出しておけば、戻って再び住んだときに残りの期間について控除を受け直せます。

介護が対象になるかは書かれていない

問題はここです。この救済の条件は「給与等の支払をする者からの転任の命令に伴う転居」または「その他これに準ずるやむを得ない事由」とされています。

国税庁は、この「やむを得ない事由」の範囲をこう説明しています。

自己の都合に基因するものではなく、従わざるを得ないやむを得ない事由に限られる。

例として挙げられているのは、勤務先からの出向命令です。勤務先の命令かどうかが線引きになっています。

介護での転居が「自己の都合」と判断されれば、この届出は使えません。つまり、戻ってきても控除が復活しない可能性があります。

断定はできません。個別の事情で判断が変わる部分です。ただ、転勤の人と同じ扱いになると思い込んで進めるのは危険です。控除が年20万円で残り8年なら160万円の差になります。転居の前に、家屋の所在地を所轄する税務署に確認してください。

介護は、終わりの日が決まっていない

転勤なら年数で計算できる

転勤は3年、5年と見通しが立ちます。だから「その期間だけ空けておく」「その期間だけ貸す」という判断ができます。定期借家契約で期間を区切ることもできます。

介護は計算の前提が置けない

介護は違います。半年で終わることもあれば、10年続くこともあります。何年ぶんの費用を覚悟すればいいのかが、最初から分かりません。

この違いが、そのまま判断の違いになります。

4つとも介護のほうが不利です。「転勤の人がやっていること」をそのまま真似すると、条件が合いません。

実家に戻って3年を超えると、3,000万円の控除が使えなくなる

マイホームを売れば3,000万円まで税金がかからない

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合、その利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。多くの人はこれで税金がゼロになります。

住まなくなった家にも使えるが、期限がある

すでに住んでいない家でも使えます。ただし国税庁は条件をこう書いています。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。

続けて「その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません」とあります。期限内であれば、その間に人へ貸していても構いません。空き家にしていた場合も同じです。

いつまでに売ればよいのか？

「3年を経過する日の属する年の12月31日」という数え方なので、住まなくなった月によって使える長さが変わります。

年末に実家へ移った人は、実質3年ちょうどしかありません。年明けに移った人とは、1年近い差がつきます。

期限を過ぎると税額はいくら変わるか？

売却価格3,500万円、買ったときの価格1,200万円、売却にかかる費用120万円の家を例にします。所有期間は5年を超えているものとします。

同じ家を同じ値段で売っても、1日違えば440万円変わります。

介護が3年以内に終わる保証はありません。3年目に入ったところで「まだ続きそうだ」と分かっても、そこから売りに出して買い手を見つけ、引き渡すまでには数か月かかります。気づいたときには間に合わない、という形で期限を落とすことになります。

実家に戻るあいだ、いまの家を空き家にすると年いくらか？

収入はゼロで、支出だけが続く

介護の期間が読めないと、総額も読めない

10年になれば1,400万円を超えます。そして介護が10年続くかどうかは、始まった時点では分かりません。マンションの場合は管理費と修繕積立金がこれに加わります。

空き家にする場合、火災保険の扱いに注意してください。人が住んでいる前提の契約のままだと、いざというときに支払われないことがあります。詳しくは誰も住んでいない家にかかる維持費で扱っています。

介護の間だけ貸す、というのが難しい理由

介護は期間を区切れないので、定期借家が使いにくい

転勤なら「3年後に戻る」と決めて定期借家契約を結べます。介護ではその年数が置けません。

普通の賃貸借契約にすると、貸主から更新を断るには正当事由が必要になります。介護が終わって戻りたくなっても、すぐには戻れないことがあります。

金融機関の承諾が要る

住宅ローンで買った家を人に貸すには、借りている金融機関への確認が必要です。住宅金融支援機構は財形住宅融資について、無断で賃貸したり居住しなくなった場合は融資金の全額を一括して返すことになると明記しています。

転勤・転職・長期療養などで一時的に住めない場合には「留守管理」という手続きが用意されていますが、事前に金融機関へ申し出る必要があり、期間は3年以内が目安とされています。介護がどう扱われるかは金融機関によります。

実家から遠方の家を管理することになる

実家に戻っている間、自分の家の管理はできません。管理会社への委託が前提になり、家賃の5%程度がかかります。介護をしながら、入居者対応や修繕の判断を並行して行うことになります。

実家に戻る前に売る場合、何を失うか？

支出が止まる

売れば、ローンの返済も固定資産税も火災保険も止まります。手元には売却代金から残債と諸費用を引いた額が残ります。介護の期間が読めないことが、そのまま不利にならなくなります。

戻る場所がなくなる

一方で、介護が終わったあとに戻る家はなくなります。実家に住み続けるのか、別の場所に住み直すのかを、いずれ決めることになります。

実家を相続する見込みがあるなら、住む場所は確保されている状態です。兄弟がいる場合は、その実家を将来どう分けるかという別の問題も出てきます。

迷っている間に価値は下がる

国土交通省が公表している取引価格情報から、築年数帯ごとの成約価格の中央値を出しました。総取引75万件を集計しています。

介護が10年続けば、家の価値は2割下がります。空き家の維持費1,400万円と、値下がり分が同時に効きます。市区町村ごとの数字は一戸建ての売却相場で確認できます。

実家に移ってからでは、売る作業がしにくくなる

実家に移ると内覧に立ち会えない

家を売るには、買いたい人に中を見てもらう必要があります。土日に集中しますが、介護が始まっていると予定を空けにくくなります。実家が遠ければ、そのたびに往復することになります。

荷物が残っていると値段が下がる

急いで実家に移ると、家具や荷物をそのまま残しがちです。物が残った家は、買い手にとって生活が想像しにくくなります。あとから片づけようとしても、介護が始まってからでは日程が取れません。

書類をそろえるのに時間がかかる

売却には登記識別情報、購入時の契約書、測量図面など複数の書類が要ります。どこにしまったか分かるうちに集めておくほうが早く済みます。

売ると決めていなくても、査定を受けて金額を知っておく作業だけは、移る前に済ませておくほうが確実に楽です。

親の介護中、貸す・売る・空き家の三つを並べる

それぞれ失うものが違います。空き家はお金、貸すのは自由、売るのは戻る場所です。どれを差し出せるかで決まります。

親の介護が本格化する前にやる順番

1. いまの家がいくらで売れるかを、複数の不動産会社に査定してもらう
2. ローン残債と売却見込み額を比べる。上回るのか、下回るのか
3. 空き家のまま置いた場合の年間費用を出し、3年・5年・10年で計算する
4. 住宅ローン控除の扱いを、家屋の所在地を所轄する税務署に確認する
5. 貸す可能性があるなら、借りている金融機関に条件を確認する

1番目を最初にしてください。売却額が分からないと、2番目以降が全部計算できません。査定を受けても売却が決まるわけではないので、決断を迫られることはありません。

介護が始まると、時間も気持ちの余裕もなくなります。数字を出す作業は、まだ動けるうちに済ませておいたほうが楽です。

親の介護で実家に戻る場合のよくある質問

介護で家を空けても住宅ローン控除は続きますか？

自分が住まなくなった年から受けられなくなります。転勤の場合は届出により再適用の道がありますが、国税庁はその対象を「自己の都合に基因するものではなく、従わざるを得ないやむを得ない事由」と説明しており、介護についての記載はありません。転居の前に税務署へ確認してください。

家族が住み続ける場合はどうなりますか？

生計を一にする親族が引き続きその家に住んでいて、事情が解消したあとは共に住むと認められる場合、控除は継続します。自分だけが実家に移り、配偶者や子どもが住み続けるならこの形になります。

介護の間、空き家にするか貸すか、どちらが得ですか？

介護の期間しだいです。1〜2年で戻る見込みなら空き家のほうが手間もなく現実的です。長引きそうなら、空き家の費用が積み上がります。ただし貸すと戻りたいときに戻れないことがあるため、金額だけでは決められません。

住宅ローンがある家を貸してもよいですか？

借りている金融機関の承諾が必要です。無断で貸すと契約違反になり、一括返済を求められることがあります。転勤や長期療養では「留守管理」といった手続きが用意されていますが、扱いは金融機関によって違います。

実家を相続する予定なら、いまの家は売ってよいですか？

住む場所という意味では確保されています。ただし兄弟がいる場合、その実家をどう分けるかは別の問題です。相続の話が固まっていない段階で自分の家を手放すと、選択肢が狭まることがあります。

介護が終わるのがいつか分からないのに、どう決めればよいですか？

期間を当てようとせず、1年・3年・5年・10年のそれぞれで費用を出してください。何年まで耐えられるかが見えます。その線を超えそうなら、早い段階で手放すほうが損は小さくなります。

3年を過ぎてから売ると、税金はどうなりますか？

3,000万円の特別控除が使えなくなり、利益にそのまま税金がかかります。所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%です。利益が2,000万円なら約406万円です。控除が使えていればゼロだった金額です。

介護保険のサービスを使えば、実家に戻らずに済みますか？

要介護度に応じて訪問介護やデイサービスを使えますが、支給には上限があり、上限を超えた分は全額自己負担です。どこまで任せられるかは親の状態と地域の事業所の空き状況によります。まず地域包括支援センターに相談し、戻らずに済むかを確かめてから家の判断をしてください。

査定を受けると売却を迫られませんか？

査定は金額を知るための手続きで、契約ではありません。介護の事情で迷っていると伝えれば、その前提で話が進みます。金額を知ったうえで、空き家にすることも貸すことも選べます。

まとめ：親の介護で実家に戻るなら、家の金額は先に出しておく

• 介護をしている人は628万8千人。中心は55〜59歳で、ローンが残る年代と重なる
• 介護・看護を理由に直近1年間で離職した人は11万人。5年前より増えている
• 住宅ローン控除の再適用は「勤務先の命令かどうか」で線が引かれており、介護は対象外の可能性がある
• 介護は期間が読めないため、定期借家で区切ることも、総額を見積もることもできない
• 空き家のまま置くと年144万円。10年で1,444万円になる
• その間に家の価値も下がる。10年で約2割
• 住まなくなってから3年を過ぎて売ると、3,000万円の特別控除が使えなくなる

期間が読めないことは、金額を出さない理由にはなりません。むしろ読めないからこそ、1年・3年・5年で区切って計算する必要があります。その計算は、いまの家がいくらで売れるかが分からないと始まりません。介護が本格化する前に、査定だけでも済ませておいてください。

出典：総務省統計局「令和4年就業構造基本調査 結果の概要」／国税庁「転任の命令に伴う転居その他これに準ずるやむを得ない事由」／国税庁タックスアンサー No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等／国税庁タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例／住宅金融支援機構「（財形住宅融資のみ）転勤などで一時的に住めなくなったとき」／国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（2021年〜2025年成約分）