東京都八王子市の一戸建て売却相場｜築年数別の成約価格と5年推移
東京都八王子市で2021年〜2025年に成約した一戸建ては4,669件です。成約価格の中央値は3,200万円で、東京都内で集計対象になった53市区町村のうち46番目に高い水準です。中央的な物件像は土地面積145平方メートル・築16年です。
八王子市の一戸建ての売却価格を左右するもの
町名で分けると、八王子市の1平方メートルあたりの値段は8.3万円（美山町）から56.2万円（明神町）まで散らばります。6.77倍の開きです。
用途地域によっても金額は動きます。第１種住居地域の物件は30.7万円で、市の平均を48%上回りました。
成約価格の中央値
3,200万円
2021年〜2025年
集計した取引
4,669件
実際に成約した件数
築年数の中央値
16年
成約時点の築年数
土地1平方メートルあたり
20.8万円
建物の価格を含んだ金額を土地面積で割ったもの
この金額は、土地と建物を合わせた価格です。建物だけの値段ではありません。一戸建てを敷地ごと売買したときの総額を集計しています。更地や土地だけの取引は、性質が違うため含めていません。
八王子市の一戸建て売却相場（築年数別）
築年数の区分ごとに、実際に成約した価格の中央値です。 件数が5件に満たない区分は、数字が偏るため載せていません。
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| 築年数 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地面積 | 延床面積 | 土地1平方メートルあたり |
|---|---|---|---|---|---|
| 新築〜築5年 | 1,593件 | 3,800万円 | 135㎡ | 100㎡ | 28.1万円 |
| 築5〜10年 | 225件 | 3,600万円 | 145㎡ | 105㎡ | 24.1万円 |
| 築10〜20年 | 557件 | 3,000万円 | 150㎡ | 100㎡ | 20.0万円 |
| 築20〜30年 | 714件 | 2,700万円 | 165㎡ | 110㎡ | 16.1万円 |
| 築30〜40年 | 609件 | 2,100万円 | 180㎡ | 120㎡ | 12.6万円 |
| 築40年以上 | 579件 | 1,400万円 | 170㎡ | 95㎡ | 9.6万円 |
八王子市の一戸建てはいくらで売れているか？（価格帯の分布）
真ん中の半数は2,200万円から4,300万円の範囲に入っています。 極端に高い取引や安い取引に引きずられないよう、平均ではなく中央値を使っています。
八王子市の一戸建て売却相場の推移（2021年〜2025年）
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2021年の3,000万円から2025年は3,200万円になりました。この5年で6.7%上がっています。
年ごとの件数が少ない場合、1件の大きな取引で中央値が動くことがあります。 件数と合わせて見てください。
八王子市の一戸建ての売却相場は町名でいくら違うか？
成約が15件以上あった町名について、1平方メートルあたりの値段が高い順に並べたものです。 成約価格の中央値ではなく単価の順に並べているのは、 土地の広い町ほど総額が大きく出て、順位が入れ替わってしまうためです。
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| 町名 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地面積 | 土地1平方メートルあたり | 市の平均との差 |
|---|---|---|---|---|---|
| 明神町 | 29件 | 7,400万円 | 120㎡ | 56.2万円 | +170% |
| 元横山町 | 29件 | 4,800万円 | 120㎡ | 44.3万円 | +113% |
| 千人町 | 27件 | 5,900万円 | 150㎡ | 43.3万円 | +108% |
| 子安町 | 64件 | 5,250万円 | 120㎡ | 41.9万円 | +101% |
| 上野町 | 19件 | 4,100万円 | 100㎡ | 41.0万円 | +97% |
| 小門町 | 25件 | 4,500万円 | 105㎡ | 40.0万円 | +92% |
| 台町 | 82件 | 4,450万円 | 110㎡ | 38.2万円 | +84% |
| みなみ野 | 117件 | 6,400万円 | 165㎡ | 38.2万円 | +84% |
| 万町 | 22件 | 3,850万円 | 98㎡ | 36.3万円 | +75% |
| 富士見町 | 28件 | 3,500万円 | 115㎡ | 32.8万円 | +58% |
| 散田町 | 144件 | 3,700万円 | 125㎡ | 31.7万円 | +52% |
| 北野町 | 39件 | 4,200万円 | 130㎡ | 31.1万円 | +50% |
| 平岡町 | 23件 | 3,500万円 | 100㎡ | 30.8万円 | +48% |
| 並木町 | 15件 | 3,500万円 | 100㎡ | 30.8万円 | +48% |
| 堀之内 | 62件 | 6,150万円 | 195㎡ | 30.3万円 | +46% |
| 椚田町 | 76件 | 3,850万円 | 130㎡ | 29.3万円 | +41% |
| 東浅川町 | 66件 | 3,950万円 | 125㎡ | 29.1万円 | +40% |
| 別所 | 45件 | 5,400万円 | 190㎡ | 28.8万円 | +39% |
| 松木 | 29件 | 4,800万円 | 160㎡ | 28.8万円 | +39% |
| 鑓水 | 69件 | 5,100万円 | 175㎡ | 28.1万円 | +35% |
| 東中野 | 79件 | 5,000万円 | 185㎡ | 28.1万円 | +35% |
| 元本郷町 | 41件 | 3,900万円 | 120㎡ | 28.0万円 | +35% |
| 大和田町 | 95件 | 3,600万円 | 120㎡ | 27.9万円 | +34% |
| 越野 | 26件 | 5,150万円 | 185㎡ | 26.7万円 | +28% |
| 七国 | 69件 | 4,900万円 | 180㎡ | 26.5万円 | +27% |
| 長沼町 | 86件 | 3,450万円 | 130㎡ | 26.1万円 | +26% |
| 上柚木 | 30件 | 3,700万円 | 148㎡ | 26.1万円 | +26% |
| 西片倉 | 17件 | 5,200万円 | 205㎡ | 24.8万円 | +19% |
| 緑町 | 48件 | 3,750万円 | 130㎡ | 24.2万円 | +16% |
| 山田町 | 37件 | 3,500万円 | 130㎡ | 24.1万円 | +16% |
| 片倉町 | 108件 | 3,800万円 | 170㎡ | 23.8万円 | +14% |
| 清川町 | 24件 | 2,800万円 | 110㎡ | 23.8万円 | +14% |
| 南大沢 | 25件 | 4,900万円 | 205㎡ | 23.8万円 | +14% |
| 兵衛 | 20件 | 4,500万円 | 190㎡ | 23.2万円 | +12% |
| 大塚 | 77件 | 3,500万円 | 160㎡ | 23.0万円 | +11% |
| 小比企町 | 66件 | 3,350万円 | 135㎡ | 22.6万円 | +9% |
| 石川町 | 117件 | 2,900万円 | 135㎡ | 22.3万円 | +7% |
| 中野町 | 60件 | 2,700万円 | 130㎡ | 22.2万円 | +7% |
| 狭間町 | 35件 | 3,500万円 | 165㎡ | 22.2万円 | +7% |
| 暁町 | 88件 | 3,000万円 | 130㎡ | 21.9万円 | +5% |
| 打越町 | 68件 | 3,500万円 | 138㎡ | 21.7万円 | +4% |
| 長房町 | 85件 | 3,100万円 | 135㎡ | 21.3万円 | +2% |
| 下柚木 | 45件 | 3,900万円 | 155㎡ | 21.1万円 | +1% |
| 中野上町 | 61件 | 2,900万円 | 120㎡ | 21.1万円 | +1% |
| 館町 | 111件 | 3,300万円 | 145㎡ | 21.0万円 | +1% |
| 中野山王 | 19件 | 2,800万円 | 130㎡ | 20.9万円 | +1% |
| 大谷町 | 54件 | 2,950万円 | 140㎡ | 20.0万円 | −4% |
| 大楽寺町 | 57件 | 2,800万円 | 135㎡ | 20.0万円 | −4% |
| 中山 | 23件 | 2,700万円 | 135㎡ | 20.0万円 | −4% |
| 四谷町 | 16件 | 2,350万円 | 118㎡ | 19.3万円 | −7% |
| 城山手 | 20件 | 3,900万円 | 220㎡ | 19.1万円 | −8% |
| 小宮町 | 65件 | 3,100万円 | 145㎡ | 18.9万円 | −9% |
| めじろ台 | 80件 | 4,400万円 | 230㎡ | 18.8万円 | −10% |
| 横川町 | 133件 | 2,700万円 | 135㎡ | 18.4万円 | −12% |
| 北野台 | 90件 | 3,800万円 | 200㎡ | 18.1万円 | −13% |
| 上壱分方町 | 48件 | 2,550万円 | 142㎡ | 17.5万円 | −16% |
| 寺田町 | 24件 | 2,550万円 | 152㎡ | 17.1万円 | −18% |
| 弐分方町 | 77件 | 2,400万円 | 140㎡ | 17.0万円 | −18% |
| 犬目町 | 98件 | 2,400万円 | 135㎡ | 17.0万円 | −18% |
| 絹ケ丘 | 77件 | 2,900万円 | 185㎡ | 16.7万円 | −20% |
| 大船町 | 20件 | 2,150万円 | 160㎡ | 16.5万円 | −21% |
| 諏訪町 | 70件 | 2,400万円 | 130㎡ | 16.4万円 | −21% |
| 楢原町 | 112件 | 2,400万円 | 140㎡ | 16.0万円 | −23% |
| 久保山町 | 37件 | 2,900万円 | 185㎡ | 15.2万円 | −27% |
| 南陽台 | 66件 | 3,200万円 | 212㎡ | 14.2万円 | −32% |
| 元八王子町 | 152件 | 2,600万円 | 180㎡ | 14.2万円 | −32% |
| 初沢町 | 15件 | 3,100万円 | 160㎡ | 14.2万円 | −32% |
| みつい台 | 33件 | 3,000万円 | 205㎡ | 13.6万円 | −35% |
| 宇津木町 | 39件 | 1,900万円 | 140㎡ | 13.6万円 | −35% |
| 泉町 | 28件 | 2,050万円 | 135㎡ | 13.1万円 | −37% |
| 川口町 | 222件 | 2,000万円 | 140㎡ | 12.5万円 | −40% |
| 下恩方町 | 94件 | 2,000万円 | 150㎡ | 12.2万円 | −41% |
| 西寺方町 | 54件 | 1,550万円 | 185㎡ | 9.8万円 | −53% |
| 川町 | 36件 | 1,600万円 | 170㎡ | 9.1万円 | −56% |
| 丹木町 | 16件 | 1,550万円 | 165㎡ | 8.5万円 | −59% |
| 美山町 | 21件 | 930万円 | 130㎡ | 8.3万円 | −60% |
下柚木は成約価格では23番目に高いのに、1平方メートルあたりでは43番目です。土地が155㎡と広いぶん総額が大きく出ているだけで、単価が高いわけではありません。逆に富士見町は成約価格では33番目ですが、単価では10番目に入ります。
売主うちの町の数字を見ればいいんですか？
編集部まずはそこからです。ただし同じ町でも、駅までの距離や土地の広さで変わります。この表は出発点として使って、実際の金額は査定で確かめてください。
八王子市の一戸建ての売却価格は、どの条件で変わるか？
成約したときの条件ごとに、1平方メートルあたりの値段を並べたものです。 自分の物件がどの区分に当たるかを見てください。 件数が15件に満たない区分は、数字が偏るため載せていません。
用途地域と都市計画の区分
| 区分 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 市の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 商業地域 | 40件 | 1億2,000万円 | 70.8万円 | +240% |
| 第２種住居地域 | 114件 | 6,400万円 | 38.8万円 | +87% |
| 近隣商業地域 | 98件 | 5,000万円 | 36.8万円 | +77% |
| 第２種中高層住居専用地域 | 220件 | 4,450万円 | 28.6万円 | +38% |
| 第１種住居地域 | 188件 | 4,200万円 | 30.7万円 | +48% |
| 準住居地域 | 47件 | 4,000万円 | 22.9万円 | +10% |
| 準工業地域 | 499件 | 3,600万円 | 27.7万円 | +33% |
| 第１種中高層住居専用地域 | 205件 | 3,400万円 | 23.3万円 | +12% |
| 第１種低層住居専用地域 | 3,227件 | 2,900万円 | 18.5万円 | −11% |
| 市街化調整区域 | 17件 | 930万円 | 3.2万円 | −85% |
建ぺい率
| 建ぺい率 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 市の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 30% | 25件 | 2,600万円 | 14.0万円 | −33% |
| 40% | 2,839件 | 2,800万円 | 17.7万円 | −15% |
| 50% | 397件 | 4,100万円 | 26.3万円 | +26% |
| 60% | 1,223件 | 3,900万円 | 28.1万円 | +35% |
| 70% | 18件 | 4,350万円 | 42.6万円 | +105% |
| 80% | 138件 | 6,200万円 | 43.4万円 | +109% |
前面道路の幅
| 前面道路の幅 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 市の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 6.5m以上 | 633件 | 4,000万円 | 22.7万円 | +9% |
| 5〜6m | 2,230件 | 3,400万円 | 21.8万円 | +5% |
| 4m台 | 1,180件 | 2,800万円 | 19.4万円 | −7% |
| 4m未満 | 210件 | 2,400万円 | 14.4万円 | −31% |
前面道路の種類
| 前面道路の種類 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 市の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 公道 | 3,130件 | 3,400万円 | 21.8万円 | +5% |
| 私道 | 1,072件 | 2,600万円 | 18.5万円 | −11% |
土地の形
| 土地の形 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 市の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 整形地 | 1,641件 | 3,500万円 | 23.5万円 | +13% |
| 不整形地 | 1,060件 | 3,100万円 | 20.5万円 | −1% |
値段にほとんど影響していない条件
八王子市では、前面道路の方位で1平方メートルあたりの値段はほとんど変わりませんでした。この条件を理由に値下げを持ちかけられたときは、根拠を聞いてください。この市の成約データでは差が出ていません。
売主うちは第１種住居地域です。売るときに有利なんですか？
編集部市では有利に出ています。188件の中央値が1平方メートルあたり30.7万円で、平均を48%上回りました。建てられる建物が住宅に絞られるぶん、静かな環境が保たれます。そこを求めて探している買い手がいる、ということです。
ただし条件は重なります。ここが不利でも、町名や土地の広さで取り返している物件はあります。
八王子市の一戸建ては解体して土地で売ったほうが高いか？
八王子市で成約した一戸建ての1平方メートルあたりの値段は20.8万円です。同じ市で土地だけが売買された取引（1,031件）は12.6万円。建物を取り壊すと、1平方メートルあたりの水準は61%まで下がります。
家の解体を決める前に
解体には費用がかかります。そのうえで単価が39%落ちるなら、 費用をかけて価値を下げていることになります。 八王子市では、古い家でも建物を残したまま売り出したほうが、 手元に残る金額は多くなりやすいと言えます。
売主不動産会社に「古いので解体して更地にしましょう」と言われました…。
編集部八王子市の数字では、その提案は損になる可能性があります。解体費用を出したうえで単価が39%落ちるからです。解体はそのあとでも間に合います。いまのままの状態で何社かに査定を出してもらってください。
八王子市で売れている一戸建てはどんな物件か？
買い手が実際に選んだ物件の姿です。 自分の物件がここから外れている場合、値段より先に、 買い手の数がそもそも少ないことを見込んでおく必要があります。
土地面積ごとの成約
| 土地面積 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり |
|---|---|---|---|
| 230㎡以上 | 597件 | 4,400万円 | 14.1万円 |
| 165〜230㎡ | 1,319件 | 3,700万円 | 19.5万円 |
| 120〜165㎡ | 1,845件 | 3,000万円 | 21.5万円 |
| 80〜120㎡ | 783件 | 2,800万円 | 27.6万円 |
| 80㎡未満 | 125件 | 1,700万円 | 25.7万円 |
建物の構造ごとの成約
| 建物の構造 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり |
|---|---|---|---|
| ＲＣ | 104件 | 8,200万円 | 28.8万円 |
| 鉄骨造 | 151件 | 6,300万円 | 24.6万円 |
| 軽量鉄骨造 | 401件 | 5,200万円 | 27.0万円 |
| 木造 | 3,887件 | 3,000万円 | 20.4万円 |
八王子市で一戸建てを売り出す前に用意しておくもの
八王子市の成約データから、 この地域で聞かれやすい書類を挙げます。査定の前にそろえておくと、話が早く進みます。
私道の持分と、通行・掘削の承諾書
八王子市で成約した一戸建てのうち26%が私道に面していました。私道は持分の有無と、水道管の工事で道路を掘る許可が取れるかどうかが必ず確認されます。書類が無いと引き渡しの直前で止まります。
道路の後退（セットバック）が済んでいるかどうか
前面道路が4メートルに満たない物件が5%ありました。この場合は建て替えのときに敷地を後退させる必要があり、実際に使える面積が図面より狭くなります。すでに後退済みなら、その記録を用意してください。
実測図と、境界の確定書類
整形でない土地が39%を占めます。形が整っていない土地ほど、登記簿の面積と実際の面積がずれやすくなります。境界が確定していないと、買い手は値引きの材料にします。
建築確認済証と検査済証
いつ建てられ、法律どおりに検査を受けた建物かを示す書類です。見つからない場合は、市区町村の窓口で台帳記載事項証明書を取れます。
成約価格・売り出し価格・査定額はそれぞれ違う
このページの金額は成約価格です。実際に売買が成立し、登記が行われた取引の金額を国土交通省が集計したものです。 不動産のポータルサイトに並んでいる金額は売り出し価格で、売主が希望して掲げた金額です。値引き交渉を経て成約するため、売り出し価格より下がって決まることが少なくありません。
また、査定額はさらに別のものです。不動産会社が「これくらいで売れそうだ」と見込んだ予想であり、 会社によって金額が変わります。
質の悪いことに、専任媒介契約をとるために高めの数字をわざと出す会社もあります。 つまり成約価格は結果、査定額は予想です。同じものとして扱わないでください。
そのうえで、自分の家がいくらになるかは結局は査定を受けなければ分かりません。 このページの中央値は地域の水準を知るための目安であって、個別の物件の金額ではないためです。 同じ市区町村でも、駅からの距離、方角、道路の幅、土地の形、建物の傷み方で金額は変わります。
売却相場を調べたあとにやること
- このページで、地域の成約価格の水準と築年数ごとの下がり方を把握する
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、実際の金額とその根拠を聞く
- 査定額が相場から大きく離れている会社があれば、その理由を確認する
- 金額と担当者の説明を比べて、依頼する会社を決める
1社だけに査定を頼むと、その金額が高いのか安いのか判断できませんし、不動産会社にはそれぞれ得意不得意もあります。 相場を知ったうえで複数の査定額を並べると、どの会社の説明に根拠があるかが見えてきます。
八王子市の関連ページ
八王子市の周りの市区町村の一戸建て売却相場
周りの市区町村で実際に成約した価格の中央値です。同じような家でも、市区町村が変わるとこれだけ金額が違います。自分の家がいくらになるかを考えるときの目安にしてください。方角は役所の位置から見た向きです。
このページの成約価格データについて
国土交通省が公表している不動産取引価格情報をもとに集計しています。 実際に不動産を購入した人へのアンケートをもとに、取引の当事者が特定されないよう 価格や面積を一定の幅に丸めたうえで公表されているデータです。 そのため、個別の物件の売買金額そのものではありません。
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報
- 集計期間：2021年〜2025年に成約した取引
- 集計方法：平均ではなく中央値。極端な金額に引きずられないため
- 金額の範囲：土地と建物を合わせた価格（国土交通省の区分「宅地（土地と建物）」）。土地だけの取引は除外
- データ取得日：2026-09-01