兵庫県神戸市灘区の一戸建て売却相場｜築年数別の成約価格と5年推移
兵庫県神戸市灘区で2021年〜2025年に成約した一戸建ては973件です。成約価格の中央値は4,300万円で、兵庫県内で集計対象になった49市区町村のうち4番目に高い水準です。中央的な物件像は土地面積80平方メートル・築22年です。
神戸市灘区の一戸建ての売却価格を左右するもの
神戸市灘区のなかでも、町名によって1平方メートルあたりの値段は68倍ひらきます。高いのは八幡町の81.5万円、低いのは六甲山町の1.2万円です。
用途地域も売却価格を左右します。第１種低層住居専用地域だと27.1万円。区の平均を43%下回りました。
成約価格の中央値
4,300万円
2021年〜2025年
集計した取引
973件
実際に成約した件数
築年数の中央値
22年
成約時点の築年数
土地1平方メートルあたり
47.2万円
建物の価格を含んだ金額を土地面積で割ったもの
この金額は、土地と建物を合わせた価格です。建物だけの値段ではありません。一戸建てを敷地ごと売買したときの総額を集計しています。更地や土地だけの取引は、性質が違うため含めていません。
神戸市灘区の一戸建て売却相場（築年数別）
築年数の区分ごとに、実際に成約した価格の中央値です。 件数が5件に満たない区分は、数字が偏るため載せていません。
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| 築年数 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地面積 | 延床面積 | 土地1平方メートルあたり |
|---|---|---|---|---|---|
| 新築〜築5年 | 294件 | 5,300万円 | 75㎡ | 105㎡ | 72.9万円 |
| 築5〜10年 | 39件 | 4,300万円 | 85㎡ | 105㎡ | 55.0万円 |
| 築10〜20年 | 97件 | 4,300万円 | 105㎡ | 105㎡ | 47.6万円 |
| 築20〜30年 | 217件 | 3,300万円 | 80㎡ | 100㎡ | 43.1万円 |
| 築30〜40年 | 82件 | 4,000万円 | 120㎡ | 140㎡ | 36.2万円 |
| 築40年以上 | 186件 | 2,000万円 | 98㎡ | 95㎡ | 20.0万円 |
この地域では、築年数が古い区分のほうが成約価格の中央値が高くなっています。 面積の列を見ると理由が分かります。古い物件のほうが土地や建物が広く、 建物ではなく土地や広さの分だけ金額が大きくなっているためです。 1平方メートルあたりの金額で比べると、築年数が古いほど下がっています。
神戸市灘区の一戸建てはいくらで売れているか？（価格帯の分布）
真ん中の半数は2,700万円から5,600万円の範囲に入っています。 極端に高い取引や安い取引に引きずられないよう、平均ではなく中央値を使っています。
神戸市灘区の一戸建て売却相場の推移（2021年〜2025年）
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2021年の3,900万円から2025年は4,700万円になりました。この5年で20.5%上がっています。
年ごとの件数が少ない場合、1件の大きな取引で中央値が動くことがあります。 件数と合わせて見てください。
神戸市灘区の一戸建ての売却相場は町名でいくら違うか？
成約が15件以上あった町名について、1平方メートルあたりの値段が高い順に並べたものです。 成約価格の中央値ではなく単価の順に並べているのは、 土地の広い町ほど総額が大きく出て、順位が入れ替わってしまうためです。
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| 町名 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地面積 | 土地1平方メートルあたり | 区の平均との差 |
|---|---|---|---|---|---|
| 八幡町 | 16件 | 6,150万円 | 88㎡ | 81.5万円 | +73% |
| 灘北通 | 23件 | 5,100万円 | 70㎡ | 67.7万円 | +43% |
| 楠丘町 | 28件 | 5,850万円 | 75㎡ | 61.2万円 | +30% |
| 灘南通 | 18件 | 4,250万円 | 68㎡ | 59.7万円 | +27% |
| 赤坂通 | 40件 | 3,950万円 | 72㎡ | 57.5万円 | +22% |
| 下河原通 | 20件 | 2,800万円 | 52㎡ | 57.1万円 | +21% |
| 天城通 | 19件 | 4,000万円 | 60㎡ | 56.2万円 | +19% |
| 福住通 | 15件 | 4,000万円 | 60㎡ | 54.7万円 | +16% |
| 篠原中町 | 37件 | 4,800万円 | 80㎡ | 50.4万円 | +7% |
| 上野通 | 50件 | 5,100万円 | 78㎡ | 50.3万円 | +7% |
| 篠原南町 | 26件 | 4,350万円 | 70㎡ | 49.5万円 | +5% |
| 篠原本町 | 19件 | 5,000万円 | 115㎡ | 46.7万円 | −1% |
| 高羽町 | 31件 | 3,900万円 | 75㎡ | 44.8万円 | −5% |
| 新在家南町 | 31件 | 4,200万円 | 75㎡ | 44.4万円 | −6% |
| 中原通 | 20件 | 3,750万円 | 75㎡ | 44.0万円 | −7% |
| 篠原北町 | 25件 | 6,000万円 | 120㎡ | 42.2万円 | −11% |
| 大石東町 | 16件 | 2,450万円 | 52㎡ | 39.1万円 | −17% |
| 城の下通 | 26件 | 3,400万円 | 105㎡ | 25.8万円 | −45% |
| 箕岡通 | 18件 | 3,300万円 | 118㎡ | 25.0万円 | −47% |
| 鶴甲 | 21件 | 4,200万円 | 210㎡ | 20.0万円 | −58% |
| 青谷町 | 21件 | 1,900万円 | 110㎡ | 19.4万円 | −59% |
| 六甲山町 | 15件 | 3,000万円 | 1,300㎡ | 1.2万円 | −98% |
上野通は成約価格では5番目に高いのに、1平方メートルあたりでは10番目です。土地が78㎡と広いぶん総額が大きく出ているだけで、単価が高いわけではありません。逆に下河原通は成約価格では20番目ですが、単価では6番目に入ります。
売主うちの町の数字を見ればいいんですか？
編集部まずはそこからです。ただし同じ町でも、駅までの距離や土地の広さで変わります。この表は出発点として使って、実際の金額は査定で確かめてください。
神戸市灘区の一戸建ての売却価格は、どの条件で変わるか？
成約したときの条件ごとに、1平方メートルあたりの値段を並べたものです。 自分の物件がどの区分に当たるかを見てください。 件数が15件に満たない区分は、数字が偏るため載せていません。
用途地域と都市計画の区分
| 区分 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 区の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 第２種中高層住居専用地域 | 21件 | 5,200万円 | 48.3万円 | +2% |
| 第１種住居地域 | 259件 | 4,600万円 | 61.5万円 | +30% |
| 近隣商業地域 | 64件 | 4,400万円 | 59.3万円 | +26% |
| 第１種中高層住居専用地域 | 277件 | 4,300万円 | 51.4万円 | +9% |
| 第１種低層住居専用地域 | 257件 | 4,100万円 | 27.1万円 | −43% |
| 準工業地域 | 52件 | 4,000万円 | 43.8万円 | −7% |
| 商業地域 | 19件 | 3,700万円 | 50.0万円 | +6% |
| 市街化調整区域 | 15件 | 3,000万円 | 1.2万円 | −98% |
建ぺい率
| 建ぺい率 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 区の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 40% | 18件 | 4,200万円 | 19.6万円 | −59% |
| 50% | 36件 | 3,000万円 | 17.5万円 | −63% |
| 60% | 791件 | 4,300万円 | 47.6万円 | +1% |
| 70% | 25件 | 5,500万円 | 62.2万円 | +32% |
| 80% | 88件 | 4,250万円 | 59.9万円 | +27% |
前面道路の幅
| 前面道路の幅 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 区の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 6.5m以上 | 236件 | 5,100万円 | 55.6万円 | +18% |
| 5〜6m | 285件 | 4,700万円 | 53.8万円 | +14% |
| 4m台 | 224件 | 3,900万円 | 41.9万円 | −11% |
| 4m未満 | 166件 | 2,850万円 | 33.3万円 | −29% |
前面道路の種類
| 前面道路の種類 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 区の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 公道 | 699件 | 4,700万円 | 51.7万円 | +10% |
| 私道 | 201件 | 3,300万円 | 33.1万円 | −30% |
前面道路の方位
| 前面道路の方位 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 区の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 南 | 140件 | 4,900万円 | 53.7万円 | +14% |
| 東 | 82件 | 4,150万円 | 41.8万円 | −11% |
| 西 | 77件 | 4,400万円 | 50.0万円 | +6% |
| 北 | 131件 | 4,500万円 | 50.6万円 | +7% |
土地の形
| 土地の形 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり | 区の平均との差 |
|---|---|---|---|---|
| 整形地 | 357件 | 4,000万円 | 44.2万円 | −6% |
| 不整形地 | 215件 | 4,700万円 | 36.7万円 | −22% |
売主うちは第１種低層住居専用地域なんですが、これは不利なんですか？
編集部区の中では低いほうに出ています。257件の中央値は1平方メートルあたり27.1万円で、平均を43%下回りました。建てられる建物の種類と大きさが限られるぶん、買いに来るのが住宅を探している人に絞られます。ただし用途地域は変えられません。町名や土地の広さといった、動かせる材料で見せ方を考えるほうが実利があります。
ただし条件は重なります。ここが不利でも、町名や土地の広さで取り返している物件はあります。
神戸市灘区の一戸建ては解体して土地で売ったほうが高いか？
神戸市灘区で成約した一戸建ての1平方メートルあたりの値段は47.2万円です。同じ区で土地だけが売買された取引（172件）は36.9万円。建物を取り壊すと、1平方メートルあたりの水準は78%まで下がります。
家の解体を決める前に
建物を壊すと単価は22%下がりますが、 極端な差ではありません。建物の傷み方によっては、更地にしたほうが買い手が付く場合もあります。 解体費用の見積もりを取ってから、両方の金額で比べてください。
売主不動産会社に「古いので解体して更地にしましょう」と言われました…。
編集部解体前提で話を進める前に、いまのままの状態でいくらになるかを何社かに出してもらってください。両方の金額を並べてから決めれば間違いません。
神戸市灘区で売れている一戸建てはどんな物件か？
買い手が実際に選んだ物件の姿です。 自分の物件がここから外れている場合、値段より先に、 買い手の数がそもそも少ないことを見込んでおく必要があります。
土地面積ごとの成約
| 土地面積 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり |
|---|---|---|---|
| 230㎡以上 | 92件 | 8,000万円 | 23.7万円 |
| 165〜230㎡ | 86件 | 4,900万円 | 25.8万円 |
| 120〜165㎡ | 102件 | 4,600万円 | 34.6万円 |
| 80〜120㎡ | 243件 | 4,700万円 | 49.5万円 |
| 80㎡未満 | 450件 | 3,500万円 | 60.7万円 |
建物の構造ごとの成約
| 建物の構造 | 件数 | 成約価格の中央値 | 土地1平方メートルあたり |
|---|---|---|---|
| ＲＣ | 85件 | 7,000万円 | 40.0万円 |
| 木造 | 720件 | 4,200万円 | 50.0万円 |
| 鉄骨造 | 88件 | 4,100万円 | 45.9万円 |
| 軽量鉄骨造 | 48件 | 3,750万円 | 31.6万円 |
神戸市灘区で一戸建てを売り出す前に用意しておくもの
神戸市灘区の成約データから、 この地域で聞かれやすい書類を挙げます。査定の前にそろえておくと、話が早く進みます。
私道の持分と、通行・掘削の承諾書
神戸市灘区で成約した一戸建てのうち22%が私道に面していました。私道は持分の有無と、水道管の工事で道路を掘る許可が取れるかどうかが必ず確認されます。書類が無いと引き渡しの直前で止まります。
道路の後退（セットバック）が済んでいるかどうか
前面道路が4メートルに満たない物件が18%ありました。この場合は建て替えのときに敷地を後退させる必要があり、実際に使える面積が図面より狭くなります。すでに後退済みなら、その記録を用意してください。
実測図と、境界の確定書類
整形でない土地が38%を占めます。形が整っていない土地ほど、登記簿の面積と実際の面積がずれやすくなります。境界が確定していないと、買い手は値引きの材料にします。
建築確認済証と検査済証
いつ建てられ、法律どおりに検査を受けた建物かを示す書類です。見つからない場合は、市区町村の窓口で台帳記載事項証明書を取れます。
成約価格・売り出し価格・査定額はそれぞれ違う
このページの金額は成約価格です。実際に売買が成立し、登記が行われた取引の金額を国土交通省が集計したものです。 不動産のポータルサイトに並んでいる金額は売り出し価格で、売主が希望して掲げた金額です。値引き交渉を経て成約するため、売り出し価格より下がって決まることが少なくありません。
また、査定額はさらに別のものです。不動産会社が「これくらいで売れそうだ」と見込んだ予想であり、 会社によって金額が変わります。
質の悪いことに、専任媒介契約をとるために高めの数字をわざと出す会社もあります。 つまり成約価格は結果、査定額は予想です。同じものとして扱わないでください。
そのうえで、自分の家がいくらになるかは結局は査定を受けなければ分かりません。 このページの中央値は地域の水準を知るための目安であって、個別の物件の金額ではないためです。 同じ市区町村でも、駅からの距離、方角、道路の幅、土地の形、建物の傷み方で金額は変わります。
売却相場を調べたあとにやること
- このページで、地域の成約価格の水準と築年数ごとの下がり方を把握する
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、実際の金額とその根拠を聞く
- 査定額が相場から大きく離れている会社があれば、その理由を確認する
- 金額と担当者の説明を比べて、依頼する会社を決める
1社だけに査定を頼むと、その金額が高いのか安いのか判断できませんし、不動産会社にはそれぞれ得意不得意もあります。 相場を知ったうえで複数の査定額を並べると、どの会社の説明に根拠があるかが見えてきます。
神戸市灘区の関連ページ
神戸市灘区の周りの市区町村の一戸建て売却相場
周りの市区町村で実際に成約した価格の中央値です。同じような家でも、市区町村が変わるとこれだけ金額が違います。自分の家がいくらになるかを考えるときの目安にしてください。方角は役所の位置から見た向きです。
このページの成約価格データについて
国土交通省が公表している不動産取引価格情報をもとに集計しています。 実際に不動産を購入した人へのアンケートをもとに、取引の当事者が特定されないよう 価格や面積を一定の幅に丸めたうえで公表されているデータです。 そのため、個別の物件の売買金額そのものではありません。
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報
- 集計期間：2021年〜2025年に成約した取引
- 集計方法：平均ではなく中央値。極端な金額に引きずられないため
- 金額の範囲：土地と建物を合わせた価格（国土交通省の区分「宅地（土地と建物）」）。土地だけの取引は除外
- データ取得日：2026-09-01