兵庫県神戸市須磨区の中古マンション売却相場｜築年数別の成約価格と5年推移

築年数の区分ごとに、実際に成約した価格の中央値です。 件数が5件に満たない区分は、数字が偏るため載せていません。

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真ん中の半数は740万円から2,400万円の範囲に入っています。 極端に高い取引や安い取引に引きずられないよう、平均ではなく中央値を使っています。

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2021年の1,250万円から2025年は1,400万円になりました。この5年で12.0%上がっています。

年ごとの件数が少ない場合、1件の大きな取引で中央値が動くことがあります。 件数と合わせて見てください。

成約が15件以上あった町名について、1平方メートルあたりの値段が高い順に並べたものです。 成約価格の中央値ではなく単価の順に並べているのは、 土地の広い町ほど総額が大きく出て、順位が入れ替わってしまうためです。

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売主

うちの町の数字を見ればいいんですか？

編集部

まずはそこからです。ただし同じ町でも、駅までの距離や土地の広さで変わります。この表は出発点として使って、実際の金額は査定で確かめてください。

成約したときの条件ごとに、1平方メートルあたりの値段を並べたものです。 自分の物件がどの区分に当たるかを見てください。 件数が15件に満たない区分は、数字が偏るため載せていません。

用途地域

値段にほとんど影響していない条件

神戸市須磨区では、建物の構造で1平方メートルあたりの値段はほとんど変わりませんでした。この条件を理由に値下げを持ちかけられたときは、根拠を聞いてください。この区の成約データでは差が出ていません。

売主

うちの土地だけが準工業地域なんです。売りにくいということですか？

編集部

区で準工業地域として成約したのは61件、全体の3%です。1平方メートルあたりは48.3万円でした。

区の平均の2.6倍でした。住宅を探している人だけでなく、店舗や事務所を構えたい人も見に来るためです。買い手の層が広いぶん、住宅としての条件だけで金額が決まりません。

数が少ないぶん、住宅だけを扱っている会社に頼むと買い手の層をまるごと取りこぼします。事業用の土地を扱っている会社にも査定を出してください。

ただし条件は重なります。ここが不利でも、町名や土地の広さで取り返している物件はあります。

神戸市須磨区で成約した中古マンションのうち、改装済みで売られたものが229件、手を入れずに売られたものが408件ありました。1平方メートルあたりの値段は改装済みが20.0万円、未改装が17.6万円です。

リフォーム工事を決める前に

改装済みのほうが1平方メートルあたり2.4万円高く出ています。 ただしこれは工事費を差し引く前の金額です。 かかる費用のほうが大きければ、手元に残る金額は減ります。 見積もりを取ったうえで、いまのままの査定額と並べて比べてください。

売主

リフォームしてから売ったほうが高く売れると言われたのですが、本当ですか？

編集部

この区では改装済みのほうが高く出ています。ただし工事費を回収できるかは別の話です。見積もりと査定額の両方を並べてから判断してください。

買い手が実際に選んだ物件の姿です。 自分の物件がここから外れている場合、値段より先に、 買い手の数がそもそも少ないことを見込んでおく必要があります。

専有面積ごとの成約

間取りごとの成約

神戸市須磨区の成約データから、 この地域で聞かれやすい書類を挙げます。査定の前にそろえておくと、話が早く進みます。

このページの金額は成約価格です。実際に売買が成立し、登記が行われた取引の金額を国土交通省が集計したものです。 不動産のポータルサイトに並んでいる金額は売り出し価格で、売主が希望して掲げた金額です。値引き交渉を経て成約するため、売り出し価格より下がって決まることが少なくありません。

また、査定額はさらに別のものです。不動産会社が「これくらいで売れそうだ」と見込んだ予想であり、 会社によって金額が変わります。

質の悪いことに、専任媒介契約をとるために高めの数字をわざと出す会社もあります。 つまり成約価格は結果、査定額は予想です。同じものとして扱わないでください。

そのうえで、自分の家がいくらになるかは結局は査定を受けなければ分かりません。 このページの中央値は地域の水準を知るための目安であって、個別の物件の金額ではないためです。 同じ市区町村でも、駅からの距離、方角、道路の幅、土地の形、建物の傷み方で金額は変わります。

1. このページで、地域の成約価格の水準と築年数ごとの下がり方を把握する
2. 複数の不動産会社に査定を依頼し、実際の金額とその根拠を聞く
3. 査定額が相場から大きく離れている会社があれば、その理由を確認する
4. 金額と担当者の説明を比べて、依頼する会社を決める

1社だけに査定を頼むと、その金額が高いのか安いのか判断できませんし、不動産会社にはそれぞれ得意不得意もあります。 相場を知ったうえで複数の査定額を並べると、どの会社の説明に根拠があるかが見えてきます。